Mengenal Konversi Dalam Hukum Agraria

Konversi Hak atas Tanah Barat

      Antara lain :

1.      Terhadap hak eigendom,

Hak eigendom menjadi hak milik jika pemiliknya pada tanggal 24 September 1960 berkewarganegaraan Indonesia tunggal. Jika syarat tersebut tidak dipenuhi   maka konversinya menjadi HGB dengan Jangka waktu 20 tahun.

 Hak eigendom kepunyaan pemerintah negara asing yang dipergunakan untuk keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan gedung kedutaan dikonversi menjadi hak pakai selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut.

Hak eigendom yang diperuntukkan bagi keperluan lain misalnya untuk tempat  peristirahatan dikonversi menjadi HGB.

2.      Terhadap hak erfpacht,

Hak erfpacht untuk perkebunan besar dikonversi menjadi HGU yang berlangsung selama sisa waktunya, tetapi selama-lamanya 20 tahun. Hak erfpacht untuk perumahan dikonversi menjadi HGB yang berlangsung selama sisa waktunya, tetapi selama-lamanya 20 tahun.

3.      Terhadap hak opstal

Hak opstal dikonversi menjadi HGB yang berlangsung selama sisa waktunya, tetapi selama-Iamanya 20 tahun.

Konversi Hak atas Tanah Adat

Antara lain : 

1.      Hak milik adat, hak agrarische eigendom, hak grant sultan dan yang sejenis menjadi hak milik jika pemiliknya pada tanggal 24 September 1960 berkewarga-negaraan Indonesia tunggal.

Jika syarat tersebut tidak dipenuhi, konversinya menjadi HGU kalau tanahnya merupakan tanah pertanian dan menjadi HGB, kalau tanahnya bukan tanah pertanian, keduanya berjangka waktu 20 tahun.

2.      Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana atau mirip dengan hak pakai dikonversi menjadi hak pakai.

3.      Hak gogolan yang bersifat tetap dikonversi menjadi hak milik, sedang yang tidak tetap dikonversi menjadi hak pakai.

HAK PERORANGAN ATAS TANAH

Hak Milik

·         Pasal 20 s/d pasal 27 UUPA:

Pasal 50 UUPA :

1.      Ketentuan-ketentuan mengenai hak milik lebih lanjut diatur dengan Undang-undang.

2.      Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai HGU, HGB, hak pakai dan hak sewa untuk bangunan diatur dengan peraturan perundangan.

·         Definisi (pasal 20).

Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.

Pasal 6 : Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.

·         Subjek hak milik : adalah WNI, ada pengecualian berdasarkan PP No. 38 Tahun 1963 tentang penunjukkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, yaitu:

1.      Bank-bank yang didirikan oleh negara,

2.      Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian,

3.      Badan-badan keagamaan,

4.      Badan-badan sosial.

·         Terjadinya hak milik, karena:

1.      Hukum Adat : PP,

2.      Penetapan pemerintah : PP,

3.      Ketentuan undang-undang : konversi,

-          Peralihan, hapusnya dan pembebasan hak milik harus didaftarkan.

-          Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

·         Hapusnya hak milik, bila :

1.      Tanahnya jatuh kepada negara, karena;

a.       Pencabutan hak,

b.      Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya,

c.       Diterlantarkan,

d.      Ketentuan pasal 21 ayat (3):

Orang Asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak  milik karena pewarisan tanpa waktu atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula WNI yang setelah berlakunya Undang-undang   ini kehilangan kewarganegaraan, wajib melepaskan hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilang kewarga-negaraan itu. Jika sesudah jangka waktu yang tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut lepas karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebani-nya tetap berlangsung.

Ketentuan pasal 26 ayat (2):

Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan    oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh  kepada  negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

2.  Tanahnya musnah (pasal 27 UUPA).

Hak Guna Usaha (HGU)

·         HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.

·         UUPA pasal 28 s/d pasal 34, PP No. 40 Tahun 1996 pasal 2 s/d pasal 18

·         Subjek HGU :

1.      warga negara Indonesia dan

2.      Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

·         Jangka waktu berlaku HGU:

HGU diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun (pasal 29 ayat (1)), untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan HGU untuk waktu paling lama 35 tahun (pasal 29 ayat (2)), dan setelah itu dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 25 tahun (pasal 29 ayat (3)).

Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 :

Pasal 8 :

Hak guna usaha dapat diberikan untuk jangka waktu 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk waktu paling lama 25 tahun, dan dapat diperbaharui kembali.

Pasal 11 :

Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan atau pembaharuan hak guna usaha dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan.

·         Hapusnya HGU, karena:

1.      Jangka waktunya berakhir,

2.      Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi,

3.      Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir,

4.      Dicabut untuk kepentingan umum,

5.      Diterlantarkan,

6.      Tanahnya musnah,

7.      Ketentuan dalam pasal 30 ayat 2 (pasal 34 UUPA).

Hak Guna Bangunan (HGB)

·         HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

·         Subjek HGB :

1.      WNI

2.      Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

·         Dalam UUPA pasal 35 s/d pasal 40, PP No. 40 Tahun 1996 pasal 19 s/d 38.

·         Terjadinya HGB :

1.      Tanah negara : penetapan pemerintah,

2.      Tanah milik : perjanjian.

·         Jangka waktu berlakunya HGB: diberikan dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.

·         PP No. 40 Tahun 1996: hak guna bangunan diberikan untuk waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk 30 tahun.

Pasal 28 :

Sebagaimana pasal II Peraturan Pemerintah menyebutkan  bahwa  untuk  kepentingan penanaman modal, maka permintaan perpanjangan dan pembaharuan hak dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan.

Pasal 29 :

HGB yang berasal dari hak milik, diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Hak ini tidak dapat diperpanjang, tetapi dapat diperbaharui.

·         Hapusnya HGB, karena :

1.      Jangka waktunya berakhir,

2.      Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi,

3.      Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir,

4.      Dicabut untuk kepentingan umum,

5.      Diterlantarkan,

6.      Tanahnya musnah,

7.      Ketentuan dalam pasal 36 ayat (2) (pasal 40 UUPA).

Hak Pakai

·         Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini (pasal 41 ayat (1) UUPA).

·         Hal : pakai dapat diberikan :

1.      Selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu.

2.      Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun (pasal 41 ayat (2) UUPA).

·         Subjek hak pakai :

Menurut UUPA :

1.      WNI,

2.      Orang asing yang berkedudukan di Indonesia,

3.      Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia,

4.      Badan hukum asing, yang mempunyai perwakilan di Indonesia (pasal 42 UUPA).

Menurut PP No. 40 Tahun 1996 :

1.      WNI,

2.      Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia,

3.      Departemen, lembaga pemerintah non departemen, dan Pemerintah Daerah,

4.      Badan-badan keagamaan dan sosial,

5.      Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia,

6.      Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional,

7.      Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.

·         Jangka waktu berlakunya hak pakai :

UUPA tidak mengatur jangka waktu hak pakai, selama ini jangka waktu hak pakai adalah 10 tahun sesuai dengan ketentuan Permendagri No.6 Tahun l972.

Pasal 45 PP 40 Tahun 1996 : Jangka waktu hak pakai adalah 25 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun dan dapat diperbaharui, sedangkan hak pakai dari hak milik tidak dapat diperpanjang, berlaku untuk 25 tahun dan dapat diperbaharui.

Hak-hak atas Tanah yang Sifatnya Sementara

·         Sementara artinya pada suatu waktu hak-hak tersebut tidak akan ada lagi, yaitu:

1.      Hak gadai

2.      Hak usaha bagi hasil

3.      Hak menumpang

4.      Hak sewa

·         Diatur dalam pasal 10 UUPA.

·         Pengaturan kembali gadai tanah pertanian diatur dalam UU No. 56 Prp Tahun 1960.

·         Gadai adalah hubungan antara seseorang dengan tanah kepunyaan orang lain yang telah menerima uang gadai daripadanya. Selama uang gadai belum dikembalikan, tanah dikuasai pemegang gadai. Selama itu hasil tanah seluruhnya menjadi hak pemegang gadai. Pengembalian uang gadai/penebusan tergantung pada kemauan dan kemampuan pemilik tanah.

·         Menurut ketentuan Hukum Adat : Gadai mengandung unsur eksploitasi/ mengandung unsur/ sifat pemerasan.

·         Pasal 7 UU No. 56 Prp Tahun 1960, memuat ketentuan mengenai pengembalian dan penebusan tanah pertanian yang digadaikan : tanah-tanah yang sudah digadaikan selama 7 tahun harus dikembalikan kepada yang mempunyainya tanpa kewajiban membayar uang tebusan.

Gadai berlangsung sebelum 7 tahun, uang tebusannya adalah sebagai berikut :

( 7 + 1/2 ) – waktu berlangsungnya gadai  X uang gadai

                                      7

Hak Pengelolaan (HPL)

·         PMDN No. 1 Tahun 1977, berisi wewenang untuk:

1.      Merencanakan peruntukan penggunaan tanah yang bersangkutan,

2.      Menggunakan  tanah  tersebut  untuk keperluan pelaksanaan usahanya,

3.      Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut, yang meliputi segi-segi peruntukkan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya; dengan ketentuan bahwa pemberian tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

·         Subjek HPL :

1.      Departemen,

2.      Pemda,

3.      Lembaga pemerintah yang bergerak di bidang industri real estate,

4.      Daerah pelabuhan,

5.      Badan hukum (milik) pemerintah: Perumnas,

6.      Seluruh areal tanah yang terletak di pulau Batam diserahkan dengan HPL kepada Ketua Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam.

Jangka Waktu Berlakunya HPL: selama tanah dimaksud diberikan untuk  

Konversi Hak atas Tanah Barat

·         Antara lain :

1.      Terhadap hak eigendom,

Hak eigendom menjadi hak milik jika pemiliknya pada tanggal 24 September 1960 berkewarganegaraan Indonesia tunggal. Jika syarat tersebut tidak dipenuhi   maka konversinya menjadi HGB dengan Jangka waktu 20 tahun.

Hak eigendom kepunyaan pemerintah negara asing yang dipergunakan untuk keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan gedung kedutaan dikonversi menjadi hak pakai selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut.

Hak eigendom yang diperuntukkan bagi keperluan lain misalnya untuk tempat  peristirahatan dikonversi menjadi HGB.

2.      Terhadap hak erfpacht,

Hak erfpacht untuk perkebunan besar dikonversi menjadi HGU yang berlangsung selama sisa waktunya, tetapi selama-lamanya 20 tahun. Hak erfpacht untuk perumahan dikonversi menjadi HGB yang berlangsung selama sisa waktunya, tetapi selama-lamanya 20 tahun.

3.      Terhadap hak opstal

Hak opstal dikonversi menjadi HGB yang berlangsung selama sisa waktunya, tetapi selama-Iamanya 20 tahun.

Konversi Hak atas Tanah Adat

·         Antara lain :

1.      Hak milik adat, hak agrarische eigendom, hak grant sultan dan yang sejenis menjadi hak milik jika pemiliknya pada tanggal 24 September 1960 berkewarga-negaraan Indonesia tunggal.

Jika syarat tersebut tidak dipenuhi, konversinya menjadi HGU kalau tanahnya merupakan tanah pertanian dan menjadi HGB, kalau tanahnya bukan tanah pertanian, keduanya berjangka waktu 20 tahun.

2.      Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana atau mirip dengan hak pakai dikonversi menjadi hak pakai.

3.      Hak gogolan yang bersifat tetap dikonversi menjadi hak milik, sedang yang tidak tetap dikonversi menjadi hak pakai.

HAK PERORANGAN ATAS TANAH

Hak Milik

·         Pasal 20 s/d pasal 27 UUPA:

Pasal 50 UUPA :

1.      Ketentuan-ketentuan mengenai hak milik lebih lanjut diatur dengan Undang-undang.

2.      Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai HGU, HGB, hak pakai dan hak sewa untuk bangunan diatur dengan peraturan perundangan.

·         Definisi (pasal 20).

Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.

Pasal 6 : Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.

·         Subjek hak milik : adalah WNI, ada pengecualian berdasarkan PP No. 38 Tahun 1963 tentang penunjukkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, yaitu:

1.      Bank-bank yang didirikan oleh negara,

2.      Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian,

3.      Badan-badan keagamaan,

4.      Badan-badan sosial.

·         Terjadinya hak milik, karena:

1.      Hukum Adat : PP,

2.      Penetapan pemerintah : PP,

3.      Ketentuan undang-undang : konversi,

-          Peralihan, hapusnya dan pembebasan hak milik harus didaftarkan.

-          Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

·         Hapusnya hak milik, bila :

1.      Tanahnya jatuh kepada negara, karena;

a.       Pencabutan hak,

b.      Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya,

c.       Diterlantarkan,

d.      Ketentuan pasal 21 ayat (3):

Orang Asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak  milik karena pewarisan tanpa waktu atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula WNI yang setelah berlakunya Undang-undang   ini kehilangan kewarganegaraan, wajib melepaskan hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilang kewarga-negaraan itu. Jika sesudah jangka waktu yang tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut lepas karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebani-nya tetap berlangsung.

Ketentuan pasal 26 ayat (2):

Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan    oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh  kepada  negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.